Affitti brevi 2026: regole, cedolare secca e CIN

Che cosa sono le locazioni brevi

La locazione breve è definita dall'art. 4 del D.L. 50/2017 (convertito dalla L. 96/2017): è il contratto di locazione di un immobile a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Rientrano nella disciplina anche le sublocazioni brevi e i contratti con cui il comodatario concede a terzi il godimento dell'immobile.

Il limite dei 30 giorni si calcola per singolo rapporto con lo stesso ospite nell'anno: più soggiorni brevi dello stesso conduttore si sommano. Superata quella soglia, il contratto esce dal regime delle locazioni brevi, va registrato e segue le regole ordinarie. La locazione breve non richiede registrazione del contratto, ma non esonera dagli adempimenti descritti sotto.

Fisco: cedolare secca e aliquote

Sui redditi da locazione breve il proprietario può optare per la cedolare secca, l'imposta sostitutiva che prende il posto di IRPEF e relative addizionali sul canone. In assenza di opzione, il reddito concorre all'IRPEF con le aliquote ordinarie. La cedolare sulle locazioni brevi ha oggi una struttura a due aliquote, introdotta dalla L. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024).

È il contribuente a indicare in dichiarazione quale unità sconta il 21%: non deve essere per forza la prima in ordine di tempo né l'abitazione principale. La ritenuta operata dai portali (vedi oltre) resta invece fissa al 21% a prescindere dal numero di immobili; eventuali conguagli si regolano in dichiarazione.

Quando l'affitto breve diventa impresa

Fino al 2025 la presunzione di attività imprenditoriale scattava dal quinto appartamento. La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1, comma 17), modificando l'art. 1, comma 595, della L. 178/2020, ha abbassato nettamente la soglia: dal 1° gennaio 2026 la disciplina delle locazioni brevi si applica solo a chi destina a questa finalità non più di due appartamenti per periodo d'imposta.

Dal terzo appartamento in poi l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'art. 2082 del Codice civile. Le conseguenze sono concrete: apertura della partita IVA, contabilità strutturata, applicazione dell'IVA, SCIA al Comune e perdita dell'accesso alla cedolare secca su quegli immobili. La verifica va fatta anno per anno, contando gli appartamenti effettivamente destinati alla locazione breve.

CIN e adempimenti: la checklist

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN), previsto dall'art. 13-ter del D.L. 145/2023, identifica ogni unità destinata a locazione breve o turistica. Si richiede sulla Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, con accesso tramite SPID o CIE, e va esposto all'esterno dell'immobile e riportato in ogni annuncio, anche sui portali. La mancata attribuzione del CIN e l'assenza del codice negli annunci sono sanzionate; gli importi sono indicati dalla norma e aggiornati dagli atti del Ministero.

• Richiedere e ottenere il CIN sulla Banca Dati Nazionale e indicarlo in ogni annuncio.
• Comunicare i dati degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web (art. 109 TULPS).
• Verificare la comunicazione all'Agenzia delle Entrate dei dati dei contratti, dove richiesta.
• Riscuotere e versare l'imposta di soggiorno dove prevista, secondo le delibere del Comune.
• Garantire i requisiti di sicurezza: rilevatori di gas e di monossido di carbonio ed estintori, come richiesto dall'art. 13-ter del D.L. 145/2023.
• Presentare la SCIA al Comune quando l'attività è svolta in forma imprenditoriale.

Il ruolo dei portali e la ritenuta

Chi esercita intermediazione immobiliare o gestisce portali online che mettono in contatto host e ospiti ha obblighi specifici fissati dall'art. 4, comma 5, del D.L. 50/2017. Quando l'intermediario incassa i canoni o interviene nel pagamento, trattiene una ritenuta del 21% sull'importo del canone al momento dell'accredito all'host, la versa con modello F24 e la certifica tramite la Certificazione Unica.

La ritenuta è a titolo d'imposta se il proprietario ha optato per la cedolare secca; altrimenti vale come acconto da conguagliare in dichiarazione. Resta ferma al 21% anche quando l'host affitta più unità: la differenza con il 26% sulla seconda unità si regola in sede dichiarativa. I portali con stabile organizzazione in Italia operano direttamente come sostituti d'imposta.

Errori comuni da evitare

• Contare male gli immobili. Dal 2026 bastano più di due appartamenti per far scattare la presunzione d'impresa: conviene pianificare prima dell'anno, non dopo.
• Pubblicare senza CIN. L'annuncio privo del codice è sanzionabile; il CIN va ottenuto prima di mettere l'immobile sul mercato.
• Dimenticare la Questura. La comunicazione degli ospiti su Alloggiati Web è un obbligo di pubblica sicurezza, indipendente dal fisco.
• Confondere ritenuta e imposta dovuta. Il 21% trattenuto dal portale non sempre chiude i conti: con più unità o senza cedolare serve il conguaglio.
• Ignorare l'imposta di soggiorno. Dove prevista, il locatore ne risponde: va riscossa dall'ospite e versata al Comune.

Domande frequenti

Qual è la durata massima di una locazione breve?

Non superiore a 30 giorni per singolo contratto con lo stesso conduttore, ai sensi dell'art. 4 del D.L. 50/2017. Oltre i 30 giorni si applicano le regole ordinarie della locazione e scatta l'obbligo di registrazione del contratto.

Quante aliquote di cedolare secca esistono sugli affitti brevi?

Due: 21% sull'unità immobiliare che il contribuente designa in dichiarazione e 26% sull'altra unità destinata a locazione breve nello stesso periodo d'imposta. La cedolare resta un'opzione: in alternativa il reddito confluisce nell'IRPEF.

Da quante unità la locazione breve diventa attività d'impresa nel 2026?

Dal 2026, con la destinazione a locazione breve di più di due appartamenti nello stesso periodo d'imposta scatta la presunzione di attività imprenditoriale ai sensi dell'art. 2082 c.c., con obbligo di partita IVA. La soglia è stata ridotta dalla Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025).

Il CIN è obbligatorio?

Sì. Il Codice Identificativo Nazionale, introdotto dall'art. 13-ter del D.L. 145/2023, va richiesto sulla Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo ed esposto nell'immobile e in ogni annuncio, anche sui portali.

Chi applica la ritenuta sui canoni?

Gli intermediari e i gestori di portali che incassano o intervengono nel pagamento trattengono il 21% sui canoni, ai sensi dell'art. 4, comma 5, del D.L. 50/2017, e lo versano all'Erario con certificazione tramite CU. La ritenuta è a titolo d'imposta se si opta per la cedolare, altrimenti a titolo d'acconto.

Vanno comunicati i dati degli ospiti?

Sì. I dati degli alloggiati vanno trasmessi alla Questura tramite il portale Alloggiati Web, ai sensi dell'art. 109 del TULPS. Dove prevista, va inoltre riscossa e versata l'imposta di soggiorno secondo le delibere del Comune.

Guida informativa aggiornata alla data indicata: non sostituisce il parere di un professionista (commercialista, notaio, avvocato o tecnico). Norme, aliquote e scadenze vanno verificate sul caso concreto.