Contratti di locazione: tutti i tipi a confronto

Scegliere il contratto giusto significa partire dalla domanda pratica: per quanto tempo si affitta, a chi e con quale destinazione dell'immobile. Da qui discendono durata, modalità di disdetta, tetto al canone e tassazione. Questa guida mette a confronto i tipi di contratto più usati in Italia e rimanda agli approfondimenti dedicati dove servono. I dati fiscali sono aggiornati al 2026.

Tabella di confronto

Di seguito ogni tipo nel dettaglio.

Locazione abitativa a canone libero (4+4)

È il contratto abitativo più diffuso, previsto dall'art. 2, comma 1, L. 431/1998. Le parti stabiliscono liberamente il canone e firmano per una durata minima di quattro anni, con rinnovo automatico di altri quattro alla prima scadenza. Il locatore può negare il primo rinnovo solo per i motivi tassativi di legge (ad esempio uso proprio o vendita), con preavviso di sei mesi; alla seconda scadenza la disdetta è invece libera. Il conduttore può recedere con preavviso di sei mesi per gravi motivi. La cedolare secca è al 21% (art. 3 D.Lgs. 23/2011) e sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo. La registrazione va fatta entro 30 giorni.

Canone concordato (3+2)

Regolato dall'art. 2, comma 3, L. 431/1998, prevede una durata di tre anni più due di proroga. Il canone non è libero: deve rientrare nelle fasce minime e massime fissate dagli accordi territoriali siglati nel singolo Comune tra organizzazioni della proprietà e sindacati degli inquilini. In cambio del tetto al canone, nei Comuni ad alta tensione abitativa il locatore può applicare la cedolare secca al 10% (art. 3, comma 2, D.Lgs. 23/2011) e beneficiare di una base ridotta per l'imposta di registro quando non opta per la cedolare. Dotazioni, classe energetica e arredo incidono sul canone massimo: è opportuno farsi rilasciare l'attestazione di conformità all'accordo. Per capire quale regime conviene, vedi l'approfondimento sulla cedolare secca.

Contratto transitorio

Il contratto transitorio (art. 5 L. 431/1998) ha durata da 1 a 18 mesi e serve a coprire un'esigenza temporanea di una delle parti — ad esempio un trasferimento di lavoro a termine o una sistemazione provvisoria. L'esigenza va indicata e documentata nel contratto, altrimenti il rapporto rischia di essere ricondotto al 4+4. Nei Comuni ad alta tensione abitativa il canone segue gli accordi territoriali e può dare diritto alla cedolare al 10%. Trovi regole, durata e rinnovo nella guida al contratto transitorio.

Contratto per studenti universitari

È una forma di transitorio disciplinata dall'art. 5, commi 2 e 3, L. 431/1998, con durata da sei mesi a tre anni e rinnovo. Si usa quando l'immobile si trova nel Comune sede dell'ateneo (o in uno limitrofo) e il conduttore è uno studente iscritto a un corso. Il canone segue gli accordi territoriali locali per studenti e, dove previsto, consente la cedolare al 10%. La registrazione è obbligatoria e l'imposta di registro, in assenza di cedolare, si ripartisce tra le parti.

Locazione commerciale e a uso diverso (6+6)

Per negozi, uffici, laboratori e attività produttive si applica la L. 392/1978, con durata minima di sei anni più sei (nove + sei per gli alberghi). Il preavviso di disdetta del locatore è di 12 mesi (18 per gli alberghi) e il diniego di rinnovo alla prima scadenza è ammesso solo per i motivi di legge. Quando il locatore disdetta un'attività a contatto con il pubblico, al conduttore spetta l'indennità di avviamento pari a 18 mensilità (21 per le attività alberghiere), ai sensi dell'art. 34 L. 392/1978. La cedolare secca non si applica: si resta nel regime ordinario IRPEF o IRES con imposta di registro annua all'1%. Per il profilo urbanistico e i vincoli d'uso vedi affittare a un'impresa e la guida al cambio di destinazione d'uso.

Comodato d'uso gratuito

Il comodato (art. 1803 e seguenti del codice civile) non è una locazione: è il prestito gratuito di un bene, quindi senza canone. Proprio perché manca il corrispettivo, non si applica alcuna cedolare. La durata può essere determinata o legata all'uso; in mancanza, il comodante può chiedere la restituzione quando vuole, salvo urgente bisogno. Il comodato in forma scritta va registrato entro 20 giorni con imposta di registro fissa di 200 euro; il comodato verbale di norma non si registra. Il comodato a figli o genitori può dare diritto, a certe condizioni, alla riduzione del 50% della base imponibile IMU.

Come scegliere e cosa verificare

• Definisci durata e destinazione: sono questi a determinare il tipo di contratto ammesso.
• Controlla se il Comune è ad alta tensione abitativa: incide sul canone concordato e sulla cedolare al 10%.
• Per il concordato, verifica le fasce dell'accordo territoriale e fatti rilasciare l'attestazione di conformità.
• Ricorda la registrazione entro 30 giorni e, per gli affitti brevi, gli obblighi di comunicazione.
• Prima di firmare, verifica dati catastali e conformità dell'immobile.

Domande frequenti

Qual è la differenza tra canone libero e canone concordato?

Nel canone libero (4+4) l'importo è concordato liberamente tra le parti e la cedolare secca è al 21%. Nel canone concordato (3+2) il canone deve rientrare nelle fasce fissate dagli accordi territoriali del Comune e, nei Comuni ad alta tensione abitativa, la cedolare scende al 10%.

Quando si può usare il contratto transitorio?

Il contratto transitorio (art. 5 L. 431/1998) ha durata da 1 a 18 mesi e richiede una comprovata esigenza temporanea di una delle parti, da indicare e documentare nel contratto, ad esempio un trasferimento di lavoro a termine.

Il comodato d'uso gratuito va registrato?

Il comodato in forma scritta va registrato entro 20 giorni con imposta di registro fissa di 200 euro. Non c'è canone, quindi non si applica la cedolare secca. Il comodato verbale di norma non si registra, salvo i casi di enunciazione in altri atti.

Quale contratto permette di risparmiare più tasse?

Per l'abitativo è in genere il canone concordato: la cedolare al 10% nei Comuni ad alta tensione abitativa sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo. Il vantaggio fiscale va però confrontato con il canone più basso imposto dagli accordi territoriali.

La cedolare secca si applica ai contratti commerciali?

No. I contratti a uso diverso dall'abitazione (6+6, L. 392/1978) seguono la tassazione ordinaria IRPEF o IRES, con imposta di registro annua. L'opzione cedolare per alcuni immobili commerciali era limitata ai contratti stipulati nel 2019 e non è più rinnovabile.

Entro quanto va registrato un contratto di locazione?

La registrazione all'Agenzia delle Entrate va fatta entro 30 giorni dalla stipula per i contratti di durata superiore a 30 giorni. Gli affitti brevi fino a 30 giorni non richiedono registrazione, ma restano soggetti agli obblighi di comunicazione.

Guida informativa aggiornata alla data indicata: non sostituisce il parere di un professionista (commercialista, notaio, avvocato o tecnico). Norme, aliquote e scadenze vanno verificate sul caso concreto.