Affittare casa a un'impresa: uso foresteria e fisco

Che cos'è e quando si usa

La locazione a un'impresa per uso foresteria è il contratto con cui un proprietario (tipicamente una persona fisica) concede in affitto un immobile ad uso abitativo a una società o a un professionista, che lo destina ad alloggio dei propri dipendenti, collaboratori o trasfertisti. L'immobile resta una casa: a cambiare è la figura del conduttore, che non è chi ci abita ma l'azienda che paga il canone.

È una soluzione frequente per le imprese con personale in trasferta, sedi distaccate o assunzioni da fuori sede. Per il proprietario il vantaggio immediato è avere come controparte un soggetto strutturato e, spesso, più puntuale nei pagamenti.

La natura del contratto: fuori dalla legge 431/1998

Il punto giuridico decisivo è che la foresteria stipulata da un'impresa non rientra nella disciplina della L. 431/1998, la legge che regola le locazioni abitative ordinarie (contratti liberi 4+4 e concordati 3+2). Il motivo: il conduttore è una società, che non ha una propria esigenza abitativa; l'uso abitativo riguarda i suoi dipendenti, non la parte contrattuale.

Di conseguenza si applicano le norme del Codice civile sulla locazione (artt. 1571 e seguenti). Le parti pattuiscono liberamente canone e durata, senza i vincoli di durata minima, rinnovo automatico ed equo canone tipici della locazione abitativa ordinaria. Resta fermo l'obbligo di forma scritta e di registrazione.

Forma e contenuto

Il contratto va redatto in forma scritta e registrato. È opportuno indicare con chiarezza: la destinazione a foresteria per i dipendenti dell'impresa conduttrice, l'eventuale divieto di ospitare terzi estranei all'azienda, la responsabilità dell'impresa per i danni e le condizioni di recesso.

Durata applicabile

Poiché non si applica la L. 431/1998, la durata è libera: non esistono i minimi di 4 o 3 anni. Il limite è quello generale del Codice civile, che fissa in 30 anni la durata massima della locazione. Nella pratica si scelgono periodi brevi e flessibili (spesso 1-3 anni, rinnovabili), allineati alle esigenze aziendali.

Cedolare secca: sì o no? La questione aperta

È il tema su cui prestare più attenzione, perché la prassi è in evoluzione. La cedolare secca (art. 3 del D.Lgs. 23/2011) è l'imposta sostitutiva, con aliquota ordinaria del 21% sul canone, alternativa alla tassazione IRPEF e alle imposte di registro e bollo.

Il comma 6 dell'art. 3 esclude dal regime le locazioni di immobili abitativi effettuate nell'esercizio di un'attività d'impresa o di arti e professioni. Per anni l'Agenzia delle Entrate (a partire dalla circolare 26/E del 2011) ha letto questa esclusione come riferita anche al conduttore: se chi affitta è un'impresa, niente cedolare. Da qui il no alla foresteria.

La giurisprudenza ha preso un'altra strada. Con la sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024 la Corte di Cassazione ha stabilito che l'esclusione riguarda il locatore che agisce nell'esercizio d'impresa, non la qualifica del conduttore: ciò che conta è la destinazione abitativa dell'immobile. Di conseguenza il proprietario persona fisica potrebbe optare per la cedolare anche con conduttore impresa. L'orientamento è stato ribadito dalla Cassazione con l'ordinanza n. 30016 del 13 novembre 2025, riferita proprio a un contratto di foresteria.

Imposte e registrazione

In assenza di cedolare secca (scenario oggi più frequente per la foresteria, vista la posizione dell'Agenzia) si applica il regime ordinario:

L'imposta di registro è dovuta dalle parti in solido e di norma ripartita a metà tra proprietario e impresa. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla stipula (o dalla decorrenza se anteriore).

La deducibilità per l'impresa

Dal lato dell'azienda conduttrice, il canone di foresteria è in linea di principio un costo connesso al rapporto di lavoro e segue le regole del TUIR sui fabbricati concessi in uso ai dipendenti. L'uso dell'alloggio può inoltre configurare un fringe benefit in capo al lavoratore, con regole e soglie specifiche. La disciplina ha condizioni che variano caso per caso. Per il proprietario il profilo è indiretto, ma spiega perché molte imprese scelgono la foresteria.

Cosa valutare lato proprietario

• Controparte solida: verifica che l'impresa conduttrice sia attiva e affidabile; il canone lo paga la società, non chi abita.
• Destinazione chiara: metti a contratto che l'immobile serve ad alloggiare dipendenti/collaboratori dell'azienda e definisci chi può occuparlo.
• Durata e recesso: sfrutta la libertà contrattuale per fissare durata e preavvisi coerenti con le tue esigenze.
• Responsabilità per i danni: resta in capo all'impresa conduttrice; conviene chiarirlo e prevedere un deposito cauzionale.
• Scelta fiscale: decidi tra regime ordinario e cedolare con un professionista, tenendo conto che sulla cedolare la posizione dell'Agenzia è ancora di esclusione.
• Immobile in regola: accertati di destinazione d'uso abitativa e conformità (catastale e urbanistica) dell'unità prima di affittarla.

Pro e contro per il proprietario

Domande frequenti

Posso affittare la mia casa a una società per i suoi dipendenti?

Sì. Il proprietario persona fisica può locare un immobile abitativo a un'impresa che lo destina ad alloggio dei propri dipendenti o collaboratori (uso foresteria). L'immobile resta ad uso abitativo; cambia la figura del conduttore, che è una società.

Sul contratto di foresteria si applica la legge 431/1998?

No. La locazione per uso foresteria stipulata da un'impresa non rientra nella L. 431/1998: si applicano le norme del Codice civile. Canone e durata sono liberamente pattuiti dalle parti, con durata massima di 30 anni.

Il proprietario può applicare la cedolare secca se il conduttore è un'impresa?

È una questione aperta. La Cassazione (sentenza 12395 del 7 maggio 2024 e ordinanza 30016 del 13 novembre 2025) ha riconosciuto la cedolare anche con conduttore impresa, perché l'esclusione dell'art. 3, comma 6, del D.Lgs. 23/2011 riguarda il locatore che agisce come impresa, non il conduttore. L'Agenzia delle Entrate non si è allineata e il portale di registrazione non consente l'opzione; è stata annunciata la rimessione alle Sezioni Unite.

Quali imposte si pagano senza cedolare secca?

In regime ordinario si versa l'imposta di registro del 2% del canone annuo (minimo 67 €) e l'imposta di bollo. L'imposta di registro è dovuta dalle parti in solido e in genere ripartita a metà.

Per l'impresa il canone di foresteria è deducibile?

In linea di principio il canone è un costo connesso al rapporto di lavoro e segue le regole del TUIR sui fabbricati concessi ai dipendenti; per il dipendente l'uso dell'alloggio può configurare un fringe benefit. La disciplina ha condizioni e limiti: va verificata caso per caso con un professionista.

Che durata conviene al proprietario?

Nel contratto di foresteria la durata è libera. Spesso si scelgono periodi di 1-3 anni rinnovabili, allineati alle esigenze aziendali. Non valgono i vincoli 4+4 o 3+2 tipici delle locazioni abitative ordinarie.

Guida informativa aggiornata alla data indicata: non sostituisce il parere di un professionista (commercialista, notaio, avvocato o tecnico). Norme, aliquote e scadenze vanno verificate sul caso concreto.