Cedolare secca: aliquote 2026 e quando conviene

Che cos'è la cedolare secca

La cedolare secca è un regime di tassazione opzionale e sostitutivo sui redditi da locazione di immobili a uso abitativo, introdotto dall'art. 3 del D.Lgs. 23/2011. In pratica il proprietario applica al canone annuo un'imposta a aliquota fissa, al posto della tassazione ordinaria.

L'imposta sostituisce, per quel contratto: l'IRPEF e le relative addizionali regionale e comunale calcolate sul reddito da locazione, l'imposta di registro e l'imposta di bollo dovute sul contratto, comprese quelle su proroghe e risoluzioni. Non sostituisce invece l'IMU, che resta dovuta come di consueto.

Chi può usarla

La cedolare secca è riservata a precise condizioni soggettive e oggettive.

• Locatore persona fisica che non agisce nell'esercizio di impresa, arti o professioni.
• Immobile a uso abitativo (categorie catastali del gruppo A, escluso A/10) e relative pertinenze locate congiuntamente.
• Contratti di locazione a uso abitativo: 4+4 a canone libero, 3+2 a canone concordato, contratti transitori, per studenti universitari e, con regole dedicate, le locazioni brevi.

Quando il conduttore è un'impresa l'applicazione è soggetta a limiti e va valutata caso per caso. Per gli affitti a uso abitativo stipulati con aziende, approfondisci nella guida dedicata (link in fondo).

Le aliquote 2026

Le aliquote in vigore nel 2026 distinguono il tipo di contratto. Il canone concordato beneficia dell'aliquota ridotta solo se il contratto rispetta gli accordi territoriali e l'immobile si trova in un comune ad alta tensione abitativa.

Le locazioni brevi (durata non superiore a 30 giorni) restano in regime non imprenditoriale solo fino a due appartamenti per periodo d'imposta: dal terzo scatta la presunzione di attività d'impresa (soglia abbassata dalla L. 199/2025, in vigore dal 1° gennaio 2026). I dettagli nella guida dedicata agli affitti brevi.

Come si opta e come si rinnova

L'opzione si esercita con il modello RLI dell'Agenzia delle Entrate. Ci sono due momenti utili:

• In sede di registrazione del nuovo contratto, barrando l'opzione per la cedolare.
• Per le annualità successive o su un contratto già in regime ordinario, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente (termine che coincide con quello per il versamento dell'imposta di registro).

L'opzione vincola per l'intera durata del contratto, salvo revoca. Un passaggio spesso trascurato: il locatore deve comunicare preventivamente al conduttore, con lettera raccomandata (o PEC quando ammessa), la rinuncia all'aggiornamento del canone. Senza questa comunicazione l'opzione non è valida.

Cosa si perde

Il vantaggio dell'aliquota fissa ha due contropartite da mettere in conto.

Aggiornamento ISTAT del canone

Per tutta la durata dell'opzione il locatore rinuncia all'adeguamento ISTAT: il canone resta fermo a quello pattuito, senza rivalutazione annuale. Su contratti lunghi e con inflazione elevata questo può erodere parte del risparmio fiscale.

Deduzioni e detrazioni

Il reddito tassato con cedolare è soggetto a imposta sostitutiva e non concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF. Di conseguenza, su quel reddito non si possono far valere oneri deducibili e detrazioni d'imposta. Il reddito assoggettato a cedolare va comunque considerato quando il suo importo rileva per detrazioni, deduzioni o benefici legati al reddito di riferimento.

Confronto con la tassazione ordinaria IRPEF

Nel regime ordinario il canone concorre al reddito complessivo nella misura del 95% (abbattimento forfettario del 5%) e sconta l'IRPEF a scaglioni più le addizionali, oltre all'imposta di registro (in genere 2% del canone annuo, ripartibile con il conduttore) e al bollo. Con la cedolare l'imposta si calcola invece sul 100% del canone, ma a aliquota fissa e senza registro né bollo.

Il confronto va fatto sul caso concreto, ma la logica di fondo è semplice: la cedolare conviene quando l'aliquota marginale IRPEF del proprietario — cioè quella applicata all'ultimo scaglione di reddito — è superiore all'aliquota della cedolare applicabile al contratto.

Quando conviene davvero

• Quando il proprietario ha un reddito che lo colloca negli scaglioni IRPEF più alti: più sale l'aliquota marginale, maggiore è il risparmio rispetto al 21%.
• Con il canone concordato: l'aliquota al 10% è quasi sempre più conveniente della tassazione ordinaria.
• Quando si vuole azzerare l'imposta di registro e il bollo e semplificare gli adempimenti.

La cedolare conviene di meno quando il proprietario ha un'aliquota marginale bassa, molte detrazioni e oneri deducibili da sfruttare, oppure quando prevede un'inflazione sostenuta su un contratto lungo (perché rinuncia agli aumenti ISTAT). In questi casi un calcolo di convenienza con un professionista è il passo giusto prima di optare.

Domande frequenti

La cedolare secca conviene sempre?

No. Conviene quando l'aliquota marginale IRPEF del proprietario supera il 21% (o il 10% per il canone concordato). Per redditi bassi, o con molte detrazioni e oneri deducibili da far valere, la tassazione ordinaria può risultare più favorevole.

Posso applicare la cedolare secca se affitto a una società?

Il locatore deve essere una persona fisica fuori dall'esercizio di impresa, arti o professioni. L'uso del regime quando il conduttore è un'impresa è soggetto a limiti: verifica il caso concreto con un professionista e le indicazioni dell'Agenzia delle Entrate.

Con la cedolare secca posso aggiornare il canone all'ISTAT?

No. Optando per la cedolare secca il locatore rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione. La rinuncia va comunicata preventivamente al conduttore.

Come si opta per la cedolare secca?

Con il modello RLI dell'Agenzia delle Entrate, in sede di registrazione del contratto oppure, per le annualità successive, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente o dal termine di versamento dell'imposta di registro.

La cedolare secca sostituisce l'imposta di registro?

Sì. Sostituisce IRPEF e addizionali regionale e comunale sul reddito da locazione, l'imposta di registro e l'imposta di bollo relative al contratto, comprese proroghe e risoluzioni. Resta invece dovuta l'IMU.

Che aliquota si applica agli affitti brevi?

Per le locazioni brevi l'aliquota è del 21% su una sola unità immobiliare a scelta del contribuente e del 26% dalla seconda unità destinata a locazione breve nel periodo d'imposta, ai sensi dell'art. 4 DL 50/2017.

Guida informativa aggiornata alla data indicata: non sostituisce il parere di un professionista (commercialista, notaio, avvocato o tecnico). Norme, aliquote e scadenze vanno verificate sul caso concreto.